福州小鱼网

福州 [切换城市]
不插电 border=
广告
V币
1
丫好
0
才气
0
注册时间
2016-5-19
发表于 2017-6-30 09:40:10 |分享到微信
马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转福州小鱼网。 立即注册  已有账号?点击登录 或者您也可以直接使用 微信登录 关闭

[楼市杂谈] 这座城市9成购房者都是炒房客 他们终于被套住了 [复制链接]

昨天有媒体曝出炒房客“梦碎”唐山的消息。投资人撤资,资金链断裂,整个城市的商品房销售充满了坑蒙拐骗。

说实话,对于这样的结果,观察君一点也不觉得意外,我们在之前的文章中也发出过警告。

在环京概念的包装下,第三方代理商和开发商都瞄准了来自北京等地的炒房客。开发商包装烂尾工程回笼资金,试图解套离场,而代理商则赚得盆满钵满。

一、新民居到底是什么鬼?

媒体重点提及的唐山君德城上城项目,实际上是个新民居项目。

那么到底什么是新民居呢?

一句话概括:新民居本质上是小产权,但却拥有合法身份。

首先,新民居是合法的。

一张图解释:

这座城市9成购房者都是炒房客 他们终于被套住了

这座城市9成购房者都是外来炒房客,现在他们终于被套住了!

其次,新民居本质上仍然是“小产权”。

之所以要强调“本质上”,是因为新民居的确有合法身份,但在实际购买和使用过程中,它跟小产权却惊人的相似。

新民居所占用的土地是村集体土地,没有国土部门给的土地使用权证书。所以这种房子买了之后是有房屋产权证的,但没有土地证。

开发新民居的目的是为村民建房,但照顾开发商的利益,在保证村民住房的情况下,一部分是允许对外销售的,也会有《商品房预售许可证》。显然,这种开发模式是得到房管部门的首肯,房子也会有正规的产权证,但是产权证上会注明房屋属性是“新民居”。见下图:

这座城市9成购房者都是炒房客 他们终于被套住了

这座城市9成购房者都是外来炒房客,现在他们终于被套住了!

新民居拥有这种双重属性,决定了购房者买这类房子只能自己掏全款或者跟开发协商分期,银行贷款是别想了。

之于房屋后期拆迁会不会有补偿,还存在较大的不确定性。因为新民居的特点决定了购房者虽然有房屋产权证,却不可能凭产权证(这种产权证更强调的是你对房屋的实际使用权,而不是所有权)成为村集体成员。

此外,既然是非本村村民买房,那自然要考虑到房子二次出售的问题。但观察君想说的是,这类新民居的房子是难以上市流通的。根本原因就是这类房子虽然有产权证书,没有土地证书,决定了购房者所拥有的是一种受限制的产权。

为什么要开发新民居呢,有两点原因,一是农民集中居住,改善居住条件,二是集中居中后,释放了宅基地,能够确保耕地农田面积不减少。

在大量炒房客开始向三四线城市转移的情况下,开发商和代理销售的机构看到了赚钱的机会,于是这类房子被他们精心包装,在手续不全的情况下再次销售。常用的套路有,唐山楼市是价值洼地,京唐铁路、环境都市圈等概念。

市场火热的时候,开发商不愿意给代理商分一杯羹,部分代理商开始与一些问题项目合作,为他们导流。

这次爆出的唐山君德城上城项目,就是一个新民居工程,而且是问题比较严重的项目。

据了解,不仅纯炒房客深陷其中,大量的业内销售人员也被套住。

你们不知道的是,还有不少项目是打着“新民居”的头衔,实际上是“小产权”,当然这种就更危险了。

二、唐山值得买吗?

说完了新民居,咱们再聊聊唐山这座城市。假如是完全没有问题的项目,是否值得投资呢?

首先,我们必须要明确的是,唐山是一座传统的重工业城市。在传统产业式微的今天,去一座传统重工业城市买房,显然是一种不合时宜

的行为。

不得不说的是,唐山房价还在涨:

这座城市9成购房者都是外来炒房客,现在他们终于被套住了!

看着这样的数据,观察君想说的是,与其说是在涨,倒不如说是距离兑现的时间更近了。

先来说说唐山楼市起飞的原因。

大的原因肯定是一二线城市需求的外溢。但具体到唐山还是要仔细说一说的。

先看看这张图:

这座城市9成购房者都是炒房客 他们终于被套住了

这座城市9成购房者都是外来炒房客,现在他们终于被套住了!

今年3月份以后,唐山楼市有一个明显上扬的过程,具体原因是3.17后,北京楼市冰冻,炒房客携资金顺着京唐城际高铁一路向东,推高了当地楼市。彼时,炒房客并未冷静,心中所想的不过是北京不能买,剩下哪里还能买。

这座城市9成购房者都是炒房客 他们终于被套住了

这座城市9成购房者都是外来炒房客,现在他们终于被套住了!

京唐城际高铁是很多炒房客看好唐山楼市的重要原因,在他们眼中,高铁已经将唐山纳入北京的“卫星城”,从唐山搭乘高铁可以一小时抵达北京的通州。

从地理位置上来看,唐山到北京与保定到北京相差无几。

除了京唐城际高铁之外,环京概念的崛起对唐山楼市的推动更为直接。

众所周知,中国的三大城市群,环沪和环深都是互相提携的,上海和深圳虽然一枝独秀,但周边的小城市发展得都比较好,而环京目前显然是北京一枝独秀,而周边的小城市则基本上是被遗忘的节奏。但今年乃至今后十年,因为众所周知的原因,发展的重心肯定是在北方,在环京。炒房客自然也看到了这一点。

在炒房客群体中,他们都有一种互相心理强化的过程,简单说,一种利好在炒房客心中会被无限放大,现在买房显然就能在未来分享这种利好果实的最好方式。

但实际上,在观察君看来,以上两点都站不住脚。

1、炒作京唐城际铁路为什么不靠谱?

这种模式的前提是,唐山必须成为北京的卫星城,实际上这很困难。买卫星城的房子的人一般都是资金不怎么宽裕,冲着房价低去买的。未来炒房客要想套现,也必须要这类刚需购房者进场才行。

由于这类购房者一般都是普通上班族,他们对通勤成本非常敏感。虽然愿意买郊区的房子,但如果上下班通勤成本超出了他们所能接受的极限,再便宜也不会买的。而京唐城际铁路由于尚未通车,无法得到准确的数字,但还是可以比对一下的。北京到天津,与北京到唐山的直线距离差不多。目前北京到天津城际高铁二等座是54.5元,往返就是109元,一个月22天就是近2400块钱。如果算上北京市内的高铁转地铁,差不多每天还要增加6-10元的成本,也就是说每个月至少要2600块钱左右。这样的成本,对于北漂们来说,几乎是难以接受的。如果是夫妻北漂,通勤成本就是翻倍,是不是等于月供了?是北京的一套小房子的月供。

2、环京概念支撑不了楼市

环京概念一直在发酵,很多年了,直到今年Xiong-an的设立到达高潮。但我们必须认清一点,Xiong-an设计之初,就明确表示,要排除房地产的干扰。

至于环京的其他城市,比如沧州、廊坊、张家口、承德等城市虽然到现在出现了一波涨幅,但今年5月份河北已经出台方案。

时至今日,包括廊坊等多个城市已经按照上述方案设计了本市的调控方案。观察君认为,当前的调整已经不完全是基于市场层面的考虑,而是基于更高一级的诉求。再去炒房,只能成为炮灰。

当前环境楼市以燕郊为代表,已经开始下行了。大量炒房客手中的房子已经无法变现,不管你赚了多少账面数字,该回吐的回吐,该站岗的站岗。

未来环京的发展空间很大,但从当前的规划可以看出,重点是以北京、石家庄、天津为支点的三角形区域内。

改造一个旧城市是很困难的,而建一个新城显然要容易的多,从这个角度来说,唐山显然缺乏足够的想象空间。而从以上分析来看,其实除了唐山,环京其他城市目前都不具备炒房的空间。

(融360)

使用道具 举报

发表回复

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、发帖时间以及你发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有关政府机构。
回顶部
 
QQ在线咨询
小编咨询热线
26690518-1046
商务咨询热线
26690518-2002